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2019年02月09日
大家さん応援ブログ

アパートの管理はどのようにしていますか?

マンションは管理業務委託している建物が多いように思いますが、アパートの場合、特に戸数の少ないアパートの場合は、管理会社が管理せず、オーナーが自主管理しているケースが多いと考えます

 

自主管理と委託管理

オーナー自身が管理をして維持していく事を自主管理、管理会社に管理を委託して行うことを委託管理といいます。

近年、国土交通省も賃貸マンションやアパートの管理について、管理業務を委託する場合、賃貸不動産経営管理士の資格を有する者がいる会社への委託をさせる方向で動いています。

賃貸の管理も、分譲マンションの管理と同様に責任ある管理業務委託を促す方向です。

戸数が少ない場合や、敷地内にオーナー自身が居住する場合は、オーナー様自身で十分に管理できるのではないでしょうか。

ただし規模にもより、また高齢になってくるとできない部分も発生してくることでしょう。

その際、管理業務委託をしますが、委託管理の場合は、発生してくる費用を委託費として計上します。


委託管理のメリット・デメリット

委託業務管理と言っても一般的な管理すべてを委託する場合と、個別に必要なことだけ委託できる場合があります。

全部委託管理の場合もかかる費用をいくらにするか、ということも契約となります。

一般的な委託管理は、
①入居者管理(人的管理)
②建物管理(建物の長期維持・清掃・修復など)
③金銭管理(入居者から預かる敷金・賃料などの管理と税務申告にかかわる部分まで)

と、多様に範囲があります。

外注の仕事を含むか含まないかなど、内容によって管理業務委託費は異なってきます。

このように、内容を理解して委託しなければ、オーナーはやってくれると考えていた
が、管理会社では管理業務に入っていなかった、というトラブルが発生します。

また、オーナー自身が、相続などで世代が交代したときなどは、先代との契約をきちんと見直しておかなければなりません。

実際の管理の仕事をしていないのに、管理費だけは自動的にとっているといったこともまれにあるようです。

世代が変わったときには、改めて管理業務委託契約も差し替えるべきでしょう。

オーナー自身が自分でやると決めたなら、そのことを管理会社に伝えて見直しをすることを伝えなければ、そのまま引き継がれてしまいます。

契約の際は、細かな作業面の内容を書き綴り、確実に行ってもらえるような管理業務委託契約書を取り交わしましょう。

自主管理のメリット・デメリット

自主管理をするメリットとして、管理会社に支払う費用は発生しない、または安くなります。

しかし反面で、デメリットがあることも考えておきましょう。

◆管理ノウハウがないまま、自分の判断で自主管理すると、入居者の不満を招くことがある
◆管理が行き届かず、結果入居者の不満につながり空室が目立ってくる
◆家賃の回収に苦労する
◆兼業で仕事を持っていたり、旅行など遠出するときに、即座の対応が難しい

などなど、アパート経営は単純に管理費を節約する事だけを考えるのではなく、費用対効果を考えながら最適な方法を選択することが大切です。


管理会社と必要な業務に絞って委託する

一般的な管理業務委託料は大きく分けて、
①入居者管理(人的管理、賃料の督促なども含む)
②建物管理(建物の長期維持・清掃・修復など)
③金銭管理(入居者から預かる敷金・賃料などの管理と税務申告にかかわる部分まで)

①+②で賃料の3%程度
①+②+③の内容で賃料の5%程度

というのが、一般的な管理会社の経費としている会社が多いようです。
一概には決められませんが戸数や規模にもより、これ以上かかることもあるようです。

たとえば、防犯カメラや機器類の点検は外部委託で窓口になる、通常の共用部分の維持管理清掃は管理の範囲である、もしく別途清掃費とするか、外部委託して実費とするかなども決まったものはありません。

通常の30分~1時間程度の清掃は業務の範囲で、植木の刈込など不定期なものは外注というように設定しているところもあります。

業務の細かな点について、オーナーと管理会社との管理業務委託契約となります。

したがって、自分の建物やオーナー自身の知識、スキル、時間的余裕など考えて、必要な項目だけを委託することもできます。

現状を分析して、管理の見直しの参考にしていただければと考えます。

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