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2019年03月21日
大家さん応援ブログ

重要事項説明書に記述することの大切さ

オーナー様が賃貸借契約を借主と交わすとき、「賃貸借契約書」「重要事項説明書」と首都圏エリアでは必須になってきた「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」をご存知だと思います。その際の「重要事項説明書」は、借主に契約前に宅建士により、説明のため交付すべき書面です

重要事項説明書は借主に説明する書面

契約前の重要な項目について、契約内容を十分に理解していただくために説明して重要な内容をお知らせする書面です。

ほとんどの内容が契約書にも記述されていますが、事前説明で納得をしたうえで契約することが前提です。

一番多いトラブルの原因が、ここに記述されているか、記述されていないかが大きなポイントです。

また、このお部屋に関しての特別な条件はこれです、ということも記述します。

この書面は「ご説明したうえで、ここにも記述しています」と、契約の重要な内容を理解してもらうことが大切で、それを踏まえて契約をしていただくのです。

人は忘れる動物ですべてを覚えていることはできない

人は忘れる動物であることを前提に、言った言わないということにならないよう、細かなことで気になる事は個別契約に盛り込みましょう。

法令は毎年のように変わります。

古い業者さんの中には、古くから使い慣れた独自の書面を使用されているところもあります。

ところがその中には、変更される法令に対応していない書面や、必要な項目が入っていないオリジナルな書面を見受けます。

たとえば最近、賃貸借契約書で「反社会的勢力の排除」の項目の記述がないものを見たことがあります。

本来、契約はお互いの合意があれば成立しますが、何年も経過すると言った言わないなど忘れるものです。

したがって、書面を残すことが必要となるのですが、最新の法令を元に作成された約款の書面を使用しなければ、もしも、裁判になった場合に不利になるかも知れません。

古い書面は要注意ということです。

気になる事があれば、特約に記載してもらいましょう

不動産協会の書面では一般的に基本となる事は網羅されていると考えられますが、個別に建物によって契約内容は決めてもよいのです。

ただし、民法の規定は借主保護が基本です。

契約内容に借主合意のもとで条件を入れるなら、特約事項で詳細に入れることになります。

その内容を事前の重要事項説明で説明します。

重要事項説明を前提に理解をいただいてからの契約になりますので、契約解除の際の条件も大切な項目として記述します。

細かいようですが、外国籍の方の場合は特に重要で、日本での一般的な暮らしになれていないので、丁寧に説明が必要です。

設備の使い方に通常ではない使用があったために、大きな工事をしなくてはならない状況になった場合の工事費は借主負担となる事をしっかり説明しなければなりません。

その具体的文言として、「借主が設備の排水管に水溶性でない物(ガム・布・ティッシュなど)や劇薬系の物を流したことにより、排水管が詰まった場合の原状回復費用は借主負担である」ことを記述します。

排水管など見えないところの不具合は見つかりにくく、本人も気が付かないことがありますが、工事費用が高額で日数もかかり、オーナー様の負担が大きくなります。

また、うっかりして詰まらせた場合でも、早く申し出てもらえば保険でカバーできることもあります。

しかし、それを放置していれば、借主の責任となることもあります。

そして、通常の退去時のクリーニング費用は本来は貸主負担です。

クリーニングをして貸したとしても、それは賃料の中に入っていると判断されます。(判例による)

もし、クリーニング特約を付ける場合は、契約時点で金額を明らかにしなくてはならないという判例もあります。

当社は、オーナー様がクリーニング特約を付けたいと希望される場合は、広さに応じた金額を明示して借主負担とする特約にしています。

業者によっては、先に初期費用とともにいただいてしまうこともあります。

物件によって事情も異なりますが、気になる事があれば特約に記述した方が良いと弁護士さんのアドバイスがありました。

オーナーさまには契約書が業者から渡されると思いますが、事前に目を通して見られるとよろしいのではないでしょうか。

契約の当事者となりまから、業者まかせにしないで内容を十分理解されるようお願いします。

分らないことがあれば何でも聞いてみましょう。

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