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2019年03月20日
大家さん応援ブログ

賃貸経営の事業引継ぎ シリーズ ①

長寿社会で、まだまだ現役と頑張っておられる賃貸経営の大家さんですが、次世代への引継ぎ準備を怠ると、不測の事態発生の時に賃貸事業が停滞する恐れがあります。スムーズにバトンタッチするための「ダンドリ」を考えておきませんか

何の準備のないまま賃貸事業を引き継ぐと困る子世代

急に親が亡くなって相続が発生し、引き継ぐ子世代に待ったなしに起こるのがお金の問題です。

大家さんである本人が亡くなると、預金口座は封鎖され親族でも遺産分割が終わらないと預金は引き出せなくなります。

管理運営の費用・原状回復やリフォーム費用など資金繰りが間に合わないことも起きる可能性があります。

ただし、150万円以下ならば、昨年の民法改正により金融機関から引出しことが可能になっています。
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※平成30年7月6日に成立し平成30年7月13日公布された民法の改正により
「預貯金債権の仮払い制度」が創設され施行されています。相続発生後に生じていた相続人の資金不足を解消するために、相続法を改正して遺産分割協議が終わる前でも、金融機関から法定相続分の範囲で、150万円以下なら引き出せる。150万円を超える場合は、家庭裁判所の手続きや判断が必要となる
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しかし、これはとりあえずの生活費や葬儀費用などのためであり、賃貸経営の資金繰りなどには間に合わないことも考えられます。

寿命が延びた分、認知症になり判断力が失われるケースもあり、契約行為がストップしたり、入居者の状況が分からず。滞納を放置したり、クレームにも対応できないことも発生するかもしれません。

あらかじめの準備とダンドリが大切です。

賃貸経営の3大資源である「金・人・情報」を把握しよう

賃貸経営の引継ぎは、単に不動産というものだけではありません。

賃貸経営の事業にかかわる、「金・人・情報」があります。

■金
最優先に考えるべき「お金」については、すべての資産を棚卸して、リストにすることからです。

これは「財産目録」とも言えます。

そして、相続時の預金封鎖の備えとして、相続申告期限までの10か月間の必要資金、経費を生前贈与として次世代の預金口座に移動させておきましょう。

■人
賃貸経営に関わる「人」「人脈」のリストを作りましょう。

管理会社・仲介会社・工事にかかわる会社・税理士などの専門家・また困ったときの相談相手など次世代をサポートしてくれる連絡先をリスト化しておくことです。

■情報
賃貸契約の関係書類や賃料の入金状況など、管理会社に管理委託していればこの情報は共有されていると思われますが、自主管理の場合は、きちんと情報が整理されていないこともあります。

亡くなったときに即時、運営管理に支障が出る可能性があります。

また図面や過去のリフォーム履歴や調査内容の記録など今後の経営に必要なデータであり、また歴史ともいえます。

保管場所が分かるようにしておき、建物の経歴や図面などが一目で保管されていることが望ましいです。

小さいときから跡継ぎ教育を

最近は、古くて空室の多い賃貸物件はいらないから現金でほしい、という子世代もあるようです。

それを良しとするならそれも良いのですが、しかし次の世代に譲りたい、子世代も受け継ぎたいと願っているなら、将来にわたり賃貸経営をつないでいける資産に育てておくことも大切です。

また、小さい時から跡継ぎ教育をして意識を持ってもらうよう、時間をかけておこなっていくと良いでしょう。

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