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2019年04月17日
大家さん応援ブログ

賃貸経営の事業引継ぎ シリーズ ④完

賃貸経営の事業引継ぎ シリーズ 
賃貸経営の事業引継ぎ シリーズ ②
賃貸経営の事業引継ぎ シリーズ ③
ということで、今回でいったん完了とします。今回は、中長期の計画について考えます


親から子、さらに次の世代へ長期計画で考える

日々の業務に追われて気づくと建物や設備が劣化していた、ということはあるものです。

見た目は何ともなくても、耐用年数が来て物理的・機能的に寿命が来ます。

給湯器などは特に、気候や気温にも左右されある日突然に壊れることが良くあります。

これをリスクととらえて、日ごろから準備できると良いのですが、突然の故障などで入居者からのクレームにならないとも限りません。

このようなトラブルを未然に防いだり、即対応するためにも準備とデータの整理が必要です。

設備一覧や台帳などで、購入時期・購入先・機種名や番号・保証期間などを整理しておくことで、速やかに対応することもできるし、寿命の時期もおおよそ把握できます。

耐用年数が過ぎているとか調子が悪い場合は、入居時または更新時に交換してあげることで、入居者さんから大家さんへの前向きな姿勢が評価されることでしょう。

そのことがひいては長期入居に繋がり、退去予防になるのではないでしょうか。

建物の修繕計画も長期計画を持って行う

建物自体の修繕計画も計画を持って必要です。

塗装も錆が出て剥がれてきてからでは遅く、印象も悪くなります。

そのようになる前に手を打つことが。結果として、建物の価値を維持していく事になります。

普段から点検をして、目に付くところは素早く手を入れ、常に良い状態を保つくらいの意識を持つと良いでしょう。

◆5~10年:設備の補修や階段・手すりの塗装

◆10~15年:屋根・外壁の塗り替え・防水などの大規模修繕

◆20年超~:設備修理・交換

◆30年超~:建て替えの検討・次世代承継の検討

建物・環境・使用状況などにもよるので一概に言えませんが、普段の点検で早めに気づき、早めの対応を目指しましょう。


収支に目配りし赤字経営にならないように注意する

築年数を経ると賃料が下がり、空室率が高くなれば収入が減ります。

かたや、修繕日はかさんでいき、支出が増える。

10年以上たつと賃料収入は減らなくてもローンの利息や減価償却が減ることで税金が増えることになると手取りが減る可能性も出てきます。

そして、自分が引き継いだ事業を次の世代への引継ぎを意識し、相続対策を考えていく事も必要になります。

時代背景を見て、相続対策の見直しも考えつつ、場合によっては売却や組み換えの検討も必要かもしれません。

大家業は、管理会社やリフォーム会社・税理士さんと協力して進め、オーナーとして専門の知識は持たなくても全体像を把握し、ビジネスとしての感覚を磨いて判断できることが大切ではないでしょうか。

信頼できる専門家とつながり、柔軟に意見を聞く耳を持ち、相談できるパートナーとしての関係を構築していく事が、次世代への承継についても良いことは言うまでもありません。



以上で、今回の「賃貸経営の事業引継ぎ」①~④で終わります。

賃貸経営の参考のひとつにしていただければ幸いです。

そして、経営者としての目線で長くお付き合いできる、良きパートナーと巡り合えることを願っています。

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