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2019年04月07日
大家さん応援ブログ

賃貸経営の事業引継ぎ シリーズ ③

さて、賃貸経営の事業引継ぎをシリーズで書いています。
「賃貸経営の事業引継ぎ シリーズ①」
「賃貸経営の事業引継ぎ シリーズ②」
今回は、引き継いだ子世代大家さんが知っておくべき「基本の業務サイクル」についてお伝えします。大きくは、「入居者対応と建物管理サイクル」と中長期の「建物・設備のメンテナンス」があり、今回は「入居者対応と建物管理のサイクル」である年間通じて行う業務についてです

オーナーとしての基本業務は具体的に何をする?

事業を引き継いだものの、いざ、何から始めてよいやらわからないし、具体的に何をしてよいのかわからない子世代は少なくありません。

超基本としては、「賃貸事業は入居者に部屋を貸して、賃料をいただくこと」



【基本業務サイクル】
(空室から募集で委託管理の場合)


前半 不動産会社や管理会社に委託するのが一般的
▼入居者募集・・・店頭・インターネット広告
 ⇩
▼内見・・・・・・仲介会社・無人内見
 ⇩
▼審査・・・・・・書類・本人・保証人など
 ⇩
▼賃貸借契約
 ⇩
▼入居(更新)
 ⇩


後半 この後を自主管理で行うか管理委託するかで異なる

▼入居中管理・・・建物管理・集金・入居中対応
 ⇩
▼退去・・・・・・敷金精算
 ⇩
▼原状回復・・・・リフォーム・空室対策
 ⇩
▼入居者募集

自主管理?それとも委託管理?

上記の前半部分は、主に仲介会社や管理会社など不動産業者に委託するのが一般的です。

オーナーとしては募集賃料の設定や入居者の審査承認などの意思決定にかかわることが中心です。

後半の入居者と建物の管理についての個別対応について、家賃の回収、滞納の確認、クレーム、トラブル対応、建物の清掃、保守点検などを行います。

時間がある方なら専業で、オーナー自身が自主管理で行っても良いでしょう。

オーナー自身が仕事を別に持っていて、自分で出来ない状況なら管理の委託契約を結び、管理会社へお願いすることも必要かもしれません。

ただし、完全にすべてお任せにしないで、意思決定はオーナーであることを明らかにして、管理会社は管理業務の遂行をメインで行ってもらい、必要に応じてアドバイス役としてお願いされる方がよろしいでしょう。

一連の流れを体験して季節のイベントを知る

賃貸経営には、オンシーズンとオフシーズンがあります。

一般的に新生活のスタートが春の時期にあたり、1~3月がオンシーズンとなって、入学、入社など新生活のための転居が多い季節です。

持っている部屋が一度に何室も退去したり、新入居が重なるシーズンです。

社会人の場合は、秋の10月頃に移動することもあり、秋にも住み替えのピークが来ます。

2~3月は、確定申告の時期とも重なり、申告手続きのため税理士さんに委託するとか、自分でする場合もあります。

お金の流れを把握するためにも関わることをお薦めします。

年間のオン、オフを考えながら、準備していく事が望ましいです。

確定申告などについては、前年度末までにある程度の数字を把握しておき、実際には年が明けたら調整するくらいにしておくと無理なく申告業務ができるのではないでしょうか。


中長期の設備・建物の維持管理、メンテナンスについては、「賃貸経営の事業引継ぎ シリーズ④」にてまとめます。

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