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2017年10月12日
大家さん応援ブログ

速やかな立ち退きを願う大家さん

建て替えたいとか、家族のための家を建設したいからアパートをやめたい大家さん。それは、貸主である大家さん側の理由です。契約の期日があり更新が条件になっていれば、正当事由がなければ拒否はできません。速やかに立退きのいてもらうためには何をすべきか考えましょう

立ち退きの理由

アパートが古くなったから建て替えたい大家さん。したがって、入居者が出ていったら再募集しないで、最後の入居者が出るまでじっと待っています。

しかし入居者さんからすれば、気に入って長く住んでいるので、できればずっと住ませてもらいたい。そうこうして何年も経ち、残りの1軒または数軒のために、大家さんは建物のメンテナンスや維持はしていかなければなりません。

建て替え予定がありそうだと考えるときや、予想される場合は、はじめから期日には出てもらうことを前提に「定期賃貸借契約」にしておくべきです。

建物の賃貸借契約については、借地借家法の保護があります。契約上定められた期間が満了しても、それだけでは借主に立ち退いてもらうことはできません。

前提として正当事由をもって、契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主に対して契約を更新しない旨の通知をしなければなりません。

借地借家法によると貸主が更新拒絶を行う場合、以下の4条件が全て揃わないと無効になると定められてます。

  • 所定期間内での更新拒絶の通知
  • 契約期間の満了
  • 遅滞なく異議の申し立てをすること
  • 正当事由

正当事由

この「正当事由」があるかないかの判断については貸主の側の事情だけではありません。

借主側の事情も当然考慮されることになります。

双方が建物の使用を必要とする事情や、建物の賃貸借に関するそれまでのの経過、建物の利用状況や建物の現況などが考慮されます。

現実問題として、住んでいては危険なレベルに達して、入居者が住み続けるには危険が予知されるときは、やむをえないということになるのかもしれません。

単に少し老朽化して、たまに雨漏りが発生してくることがある、というなら補修して住むことを継続できるわけです。

つまり正当事由というのは、以下の内容で非常に細かい経緯や事情、背景について貸主に対して正当性が必要です。

  • 建物の現況
  • 建物の利用状況
  • 賃貸借に関わる従前の経緯
  • 賃貸人、賃借人が建物を必要とする事情

借地借家法

借地借家法は一言でいえば借家人である入居者をまもる法律です。

貸主に比べ立場や経済的に不利な状態にある借主を保護するためです。

あらかじめ民法に規定されている賃貸権の一部を賃借人に有利になるように修正された法律です。

借地借家法は、民法の特別法であり、建物所有目的の土地の賃借権(借地権)の存続期間・効力、建物の賃貸借の契約の更新・効力等に関して優先して適用される法律です。

民法との違いは、契約期間や契約内容に対する制限で、貸主がが借主に対して持つ権利を制限し、借主に不利になるような特約はできないのです。

立退料と速やかな円満解決

いずれにせよ、やむをえない事情で入居者さんに納得して退去してもらうには、大家さんとしても歩み寄りの姿勢を示さなくてはならないのが現実といえます。

さらに、いわゆる立退料の提示があった場合には、そのことも考慮して判断されることになるでしょう。

立退料は、法的に支払わなければならない縛りは無いのですが、現実的に出ていくために必要なお金があって、借主の意志ではないにも関わらず、一方的に出ざるを得ないときは支援してあげるしかない場合があります。

お互いに、話し合いで良い着地点を見出して、後にしこりを残さず、どちらも良い方向に向かうことが理想です。

なお、大家さんが一方的にできる契約上や法律上の義務違反による契約の解除ですが、これは事実に基づく理由により解除できます。具体的には、以下の内容です。

  • 賃借人が賃貸人に無断で第三者に転貸または賃借権を譲渡してしまった場合(信頼関係を破壊する行為)
  • 賃貸借契約に関する債務不履行があった場合(継続的な賃料の滞納)

最近の例として、気に入って長く住んでいたアパートの大家さんが、「6か月分の賃料を支払わなくていいし、預り敷金も返すから次のところを探して○月中に出ていってね」と言われた例を聞きました。

大家さんの思い違いや理解不足、またコミュニケーション不足から来る「突然言われても」と感じる一方的な言い分にしか聞こえませんでした。

客観的な見方としては、お互いに十分な話し合いの時間が必要だと思いました。

こじれてはお互いに無駄なエネルギ―を使い、嫌な思いしか残りませんし、結局は人と人との関係ですから、自分の立場と相手の状況を理解して最適な解決方法を見出すのが良いのでしょう。

 


 ●ちょっといい言葉

垣根は相手がつくっているのではなく、自分がつくっている。

- アリストテレス -

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