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水曜日
2019年07月06日
大家さん応援ブログ

積極的な賃貸経営に舵を切る大家さんのお話です

親から引き継いだアパートに何とか入居者を入れたい思いが積極的行動をさせた大家さんがいます。きっかけは、自宅とアパートの老朽化に目を付けた某アパート建設会社の、執拗なまでの営業と見積金額に不信感をもち、さらに、親の代からの付き合いの管理会社が丁寧に見てくれていなかったこともあり、入居率50%が長く続いていた。

先代の不動産屋との付き合い方は現在の時代にマッチしていない

亡くなられた先代大家さんと管理会社の付き合いは、管理会社の言いなりであり、家に関する業者には専門家だからとこれもすべてお任せの方だったようです。

業者が提案した案件も、言いなりに費用を支払っていたと言えます。

引き継いだ現在の大家さんは、賃貸経営については一切かかわることなく、先代の介護をしながら、いちから資料を見ながらやってこられたそうです。

管理会社は入退去の管理だけで、掃除や設備のメンテナンスもないにも関わらず管理費はしっかり差し引いていたようです。

また、建物メンテナンスを依頼しても見積もりさえ出さず、勝手に作業をして請求書だけを送ってくる状況。

先代がそのような契約をなさっていたのかもしれませんが、大家さんに了承を得ないで作業をしてしまうのはあり得ないことです。

代が変われば、新たな大家さんとして今後どうするかと相談に乗ってくれるなら良いのですが、疑問を持ち不信感を抱くばかりでした。

そこで、このつきあい方を変えなければこれからが大変ではないかと考えられました。

アパートの入居を促進し、賃料を順調に回していきたい願い

先代のお母さまを介護してこられた現在の大家さんは、病院で働いておられたこともあって、非常にホスピタリティの高い方です。

入居者さんの中に車いすの方もおられて、細かなことについて何かと相談やお世話もなさっているようで、長く入居していただいています。

隣接する自宅も老朽化し、屋根をやり替えなければならない状態がきて、アパートも同様にリフォームしなければ、すぐ入居者が決まるというお部屋ではありません。

そこに来て、老朽化した建物に建て替えの営業が入り、日参して建て替えの提案をしてきました。

しかしながら、その見積金額を見て唖然としたとおっしゃっています。

高齢に差しかかる自分たち夫婦の年齢と、引き継ぐ次世代もいない環境から、ちなみに30年のローンを組んだとしてもすでに寿命を迎えているのではないかと。

現実が見えてきました。

自分たちの力で何とか入居率を上げて、賃料をまわして維持管理に充てなければ建物の老朽化がさらに進んでいくだろうと予想されました。

前向きに賃貸経営に取り組む決心をする

なんとか現状で募集をかけようとすると、かなり低い賃料で出すしかなくて、1年近くかかってようやく1室の入居が決まりました。

アパートは見た目も外部階段や鉄部がサビて、設備も古い3点ユニットバスに畳の部屋。

良いところは、最近の1Rや1Kに比べると少し広めであり、大家さんのこまめな管理で設備は古くても清潔感があるところ。

敷地は道路に面していないので静か、南が大家さんの庭でプライバシーもあり日当り抜群というところです。

ようやく4軒のうち3軒入居となったとたんに、10年近く入居していた別の方が退去になりました。

ようやくと思ったらまたもとにもどり、入居率50%となりました。

結果、空室2軒は上下の2部屋、退去後に解かったことは水漏れで下の階の天井もやり直さなくてはならない状況が判明する。

いよいよ、賃貸募集するには上下階2部屋ともかなりの手を入れなくてはならなくなり、大家さんは古いお付き合いの金融機関に相談を持ち掛けました。

長い付き合いの金融機関を巻き込んでリフォーム費用を引き出す

この金融機関は、先代からの古い付き合いで土地の広さも良く知り、将来的にも入居者さえ決まれば、ローンを組んでも回収できると読んだようです。

さらに、金融機関から地元のリフォーム会社も紹介され、大家さん、金融機関、リフォーム会社の連携ができて、自宅とアパートの両方のリフォーム費用の融資が受けられました。

リフォーム会社からの具体的な提案から、さらに安くできる方法も提案に入れてもらい順調にリフォームが進むに連れ、大家さんも少し欲が出てきたことは否めません。

入居者ニーズを知って新しさを強調する

最近の入居者ニーズである設備は新しい事、フローリング、モニター付きインタホンなどは必要最低限満たすことで、今回のリフォームでは費用のかさむユニットバス変更はできませんでした。

その代わり、外観の見た目を一新する意味で、階段周りや鉄部塗装、老朽化した屋根の交換、暗い外部照明器具におしゃれなLEDへの交換、ディンプルキー扉の交換、バルコニーの改修などを行いました。

根本的な経年の改修と見た目は大切、というのが私の考えです。

同じリフォームでも、一新された感が無ければかけた費用の価値が半減します。

1室はキッチンセットの入れ替え、もう1室は畳を大家さん手持ちの無垢フローリングに張替(これは手間賃のみ請求)そして、部屋内の扉を南の明るさがキッチンまで届く半透明の引き戸に入替えるということになりました。

目新しいリフォームをポイントに入れることで、新しさを強調できたのではないかと思われます。

結果的に、賃料を思い切って少し上げて募集しました。

またさらに、大家さんが猫を飼っていてネコ好きということもあり、問い合わせの多く供給が少ないペット可にして募集しました。

その後2部屋ともパタパタと入居者が決まりました。

静かな環境を好む猫好きの方が2部屋とも入居され、これで今回満室となりました。

ペット可の需要はあります

大家さんもホッと一息、できるだけ長期入居していただけるようにテナントリテンション(入居者サービス)のおはなしもしました。

大家さんの積極的テナントリテンションは、引越しに困る竿を購入してさしあげたり、エアコンの熱効率を考えて、室外機カバーを購入してあげたりと頑張っています。

ペットに関しては、大家さんも猫に関しての知識もあり、ペット病院のご紹介もできるなど、大家さんとしては抵抗なく受け入れてもらえたのです。

ペット可のお部屋はこの地域には少ないのでそのことも早く入居が決まった要素かもしれません。

ペットに関する需要はまだまだあり、供給のお部屋が少ないのが現状です。

ネコちゃんは綺麗好きです。

当然に入居者さんもきれい好きです。

今回、ハビターレも猫に対する理解が非常に深まりましたので、ワンちゃん・猫ちゃん可にしていただける大家さんを募集しています。

ご一緒に賃貸管理を前向きに考えて、長期入居をめざしましょう。

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