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2019年07月31日
大家さん応援ブログ

退去時のポイントを絞ったリフォームで効果を上げる

アパート・マンションの空室ができた場合、次の募集のために原状回復を含めたリフォームをします。

その際オーナーさまは、原状回復工事に加え次の入居者のために、いわゆるグレードアップとなるリフォームもお考えになる事と思います。

それをどの程度まで、何をして何をしないか、という判断が必要です。

多くのオーナーさまが管理会社任せだったり、あまり意見も述べずに進行している例が案外多いのではないでしょうか。

極端な場合、管理会社が主導権を持っているような話もお聞きします。

オーナーさまの資産ですから、見積書のチェックをして内容を十分説明して発注することは大切です。

原状回復工事の請求金額は入居期間により異なります

原状回復工事の程度については入居期間によって異なり、入居者負担金額も変わります。

分かりやすいクロス交換の場合についてご説明します。

壁クロスの償却期間は、6年で1円となります。

たとえば、入居2年で退去されると6分の2が償却されたと見て、残り6分4、つまり3分の2の残存価値から入居者の過失を計算します。

入居6年以上であれば、壁クロスについては下地まで影響するような大きな傷などでない限り請求することはできないと考えた方がよろしいです。

つまり、通常使用の消耗については賃料として頂く中に含まれているということです。

敷金から差し引かれるのは入居者の過失による部分だけとなり、きれいに使っていただき、特にキズなどなく通常使用の範囲であれば敷金は全額お返しすることになります。

しかし、次回の募集のためのリフォームとしてはクロスの張替が発生します。

その点を踏まえて、リフォーム資金準備としては賃料の20%くらいは積み立てておくことが、不測の事態を招かない経営になるのではないでしょうか。

長期計画に基づいたメンテナンス計画とリフォーム

古い建物だから何でもかんでも新しくしてリフォームしなければならないとは限りません。

投資すべき費用が潤沢にあれば、建物全体を考えて資産価値を上げる意味で、設備も共用部分も費用をかけたリフォームを施すことが望ましいと言えます。

しかし、建物の耐用年数から考え、どこまで手を加えるかを判断した方が良いでしょう。

引き続き、次世代に譲って現状で賃貸経営を続けるのか、自分の代で終わるのか、次世代には建て替えで譲るのかと多様な考え方があります。

そのためにも、長期計画に基づいたメンテナンスの計画をが大切です。

新たに入居者する人とって、まず部屋が第一であり、居住空間として不自由を感じないで、気持ちよく暮らせることが第一です。

それを解消するためのリフォームだけにとどめることは費用の節減となります。

大きな間取りの変更は費用もかかりますが、現状の表面だけのリニューアルであれば入居中でもおおよそのリフォーム予算が想定できるといえます。

費用を抑えめにして見映えよくして利便性を優先する

小さな部分で、それほど金額がかからないところを新しくするだけで、見映えとして効果が大きい場合があります。

たとえば、

・クロス工事と共にスイッチプレートやコンセントなどを交換する

・トイレットペーパーホルダーを最近のシンプルなものに交換する

・トイレ内のストックに収納か棚をつけてあげる

・従来の押入をクローゼットに使用できるパイプをつける

・キッチンのオープン収納に吊り下げ用のバーや棚をつける

・玄関にコート掛けをつける

・部分的にクロスを黒板塗装してカフェのようにする

・電球はLEDに交換する

など、

全部ではなくてもよいので、できる部分で追加してあげると入居者にとっては嬉しいサービスになります。

逆に、ちょっとし部分を放置すると手を抜いた感がして、イメージが悪くなります。

ポイントを押さえ、最近のリフォームの動向に関心を持って目を養っておくことも大切であり、実際の見積もりが出た時点で話がしやすくなります。

長期計画によって異なりますが、入居者目線に立ったリフォームは喜ばれます。

大家業、オーナー業はサービス業であると考えて入居者サービスにつとめる時代です。

ぜひ、前向きに賃貸経営に取り組み、資産を維持していきましょう。

賃貸の維持管理についてハビターレとご一緒に考えましょう

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