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2019年07月24日
大家さん応援ブログ

非喫煙?賃貸のタバコトラブルについて

最近は賃貸でも非喫煙物件が増えてきています。

街中でも、歩きたばこができない歩道があったり、駅などでは喫煙ブースが設けられ、ファミレスや喫茶店でも禁煙または分煙のお店も増えてきました。

喫煙者にとっては非常に肩身の狭い時代と言えます。

物件によってはお部屋のみならず、敷地内全体を非喫煙としているところもあります。

嗜好の問題であり、コーヒーを飲むな!というようなことと同じですが、オーナー様はどのようにお考えでしょう。

タバコは嗜好品であって、お酒やコーヒーと同じ

たばこを吸う吸わないはいずれも自由であり規制することはできません。

害があるかどうか人により異なり、むしろ禁煙する方がストレスの方もいます。

しかし現実には、非喫煙建物が増えてきていることも事実です。

風通しのために窓を開けていると、外からのタバコの匂いが室内に入ってくるということで、それが原因となって隣とトラブルになったり、洗濯ものに匂いが付くなど、最悪は片方が出ていくという事態も招きかねません。

しかし、たばこもお茶などと同じ嗜好品であり強制的にとはいかないところが問題です。

匂いトラブルを避けたい

一般的にたばこによるトラブルについての多くは退去の精算の金銭に発生します。

また近年は、バルコニータバコによる匂いのトラブルで同じ入居者同士でもめることもあるようです。

そのようなトラブルを避けたいがために非喫煙物件として出されるのかもしれませんが、ただ、賃貸に出すときにそこまでの規制をすると条件の良いお客様を逃す確率も上がることは認識しておかなければなりません。

退去時や近隣ともめる原因となるタバコのトラブルや、匂いの吸着について、いわゆる東京都ルールで明確にし対応して、あきらかにする方がむしろ良い場合があります。

契約時の特約事項に十分記載すること

「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」、いわゆる東京都ルールに基づき、現に事実として匂いの吸着があった場合、すべてのクロスの張替やクリーニング費用の負担を賃借人に求めると記載することです。

下地まで匂いの吸着やヤニの付着があった場合は、下地のやり替え費用も含み、クリーニングはエアコンはもちろん、全体の消臭費用も見ていただくこともあることを明示します。

その際は概算として具体的金額や単価を示しておくと良いかもしれません。

タバコを吸わない人は部屋に一歩入ればわかりますので、立ち合いの元、明確にし協議して請求するのが良いと考えます。

加えて、十分に重要事項説明にも記載し、説明して入居していただくことです。

それでも喫煙の事実があった場合は契約違反として対処することも止むを得ないかもしれません。

世の中がこれだけ非喫煙社会になってくると、喫煙者としては辛いものがあるかもしれません。

タバコを吸う方は、お部屋に相応の機器を備えたり、吸う場所を考えたりとそれなりに気を使いながら暮らしている方は多いのではないでしょうか。

匂いのもとはタバコだけとは限りません

匂いのもとはタバコのだけとも限りません。

たとえば、料理に使われる強い香辛料の匂いやバルコニーに置かれた物が匂いの発生源であったりします。

昨今、増えつつある外国籍の入居者による料理の匂いも、時たまではなく毎日のことであればどうでしょう。

そしてまた、料理の匂いと同様に洗濯洗剤や柔軟剤の一般的にいい匂いとされているはずの匂いも、人によっては不快に感じる人もいたり、この強い香りも「香害」といわれます。

度を越した過剰な使用で周りの人に迷惑をかけていることもあるようです。

匂いは個人差、湿度との関係があり日本人は匂いに敏感

目に見えない煙や臭気の訴えは対応が非常に難しいです。

感じ方の問題でもあるので具体的に数値で出すには専門家の「臭気判定士」による測定が必要かもしれません。

匂いの感じ方には個人差があり、実は、日本人は欧米人に比べて匂いに対しては敏感であるといわれます。

その原因は、人種的な特徴ではなく、日本の気候にあると言われています。

適度な湿度があるほうが鼻が利くように人の体はできているとのことです。

だから、湿度の高い日本では匂いに敏感な人が多いそうです。

つまり、窓を開ける機会が多く湿度の高くなる夏には、トラブルが起こる確率も上がるということになります。

匂いトラブルへの対応は

共同住宅においてはお互いに迷惑をかけないで居住することが大原則です。

かなりのヘビースモーカーが隣のバルコニーでたばこを吸うことで、自分の部屋のバルコニーへ匂いが入ってくるのはマナー違反でもあり迷惑行為ともいえるかもしれません。

判例では、平成24年に集合住宅のベランダでの喫煙者に5万円の支払いを命じる判決が出たようです。

ここに至るまでにかなりのやり取りがあったと考えますし、臭気判定も行った事例かもしれません。

吸う権利と吸わない権利の闘いですからさぞ難しかったことでしょう。

管理会社としての立場は両者の中立として

管理会社としては中立の姿勢で臨みつつ、賃貸経営の視点や社会の動き、生活環境の変化にも対応して考えていく必要があります。

まずは、クレームに対しては当事者の実態把握から現状を説明することが初動です。

バルコニーでの喫煙のクレームに関しては、隣り同士の訴訟や貸主による訴訟も現実的ではないので、法的な受け入れ限度を超えなければ、間に入ってお互いに歩み寄れる努力線を示し、解決の糸口を探るしかできないでしょう。

場合によっては、入居者全体に今後のためのアンケートをとったり、実態把握をすることも必要かもしれません。

また、入居の際の「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」で特約として記載事項に内容を記載し、たばこ、香辛料などの匂いがクロスに染みついた場合、全面張替えの費用の負担があることを再度確認する。

排気ルートの変更を検討することも一つの方法ですが、この際、費用は誰が持つのかを話し合う必要があります。

現実的に、非喫煙物件が増えることが良いのかどうか、建物の構造上の問題や、もしくは全面禁煙などの今後の対策をオーナー様と協議をする必要があります。

内見や契約時など、事前に愛煙家、嫌煙家のヒアリングができているとクレーム前に早めの対応を考えることもできます。

生活するうえで嘘や偽りがあると共同生活をしていくうえでの賃貸では難しくなります。

その点も、入居される方に十分な説明を施して必要なことをしっかりと伝える責任があります。

大家さん、ハビターレ とご一緒に問題解決を考えていきましょう。

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