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2019年08月18日
大家さん応援ブログ

大家さんができるテナントリテンション

残暑お見舞い申し上げます。

1週間ぶりのブログを開始します。

夏休みをいただいてブログもしばらくお休みさせていただきました。電波の届きにくいところに行くとスムーズでないのはストレスでもあることもありお休みしました。

さて、入居者募集に関しては、長期に入居してもらえる良い入居者さんであってほしいことが大家さんにとっては重要な要素です。

長年付き合ってきている管理会社さんだから、信用しているからと管理会社さんに丸投げで賃料の振込だけあればいいと考えていませんか。

できるだけ良い入居者さんを確保するためにも、大家さんも審査をして、入居者さんサービスについて考えてみましょう。

大家さんも入居審査をしましょう

大家さんが信頼している管理会社さんは、これまでも熱心に募集活動をして入居促進を図ってくれていると思います。

しかし、管理会社さんは会社ですから従業員も入れ替わったり、入居募集がうまくいかなくて空室がふえてくると、順調に良い入居者さんばかりを決めてくれるとは限りません。

まず、お申し込みがあった時点で、管理会社さんから「このような方がお申し込みがされていますがどうなさいますか?」と申込内容を送ってくれるでしょう。

その内容をご自分でもご覧になって、保証人や保証会社も納得が得られる申込で、ご本人の状況も大丈夫そうであると考えたうえで了承されていますか?

あまり気にせずに契約をお任せしていませんか?

大家さんは契約の相手方となりますので、必要な内容はしっかりと把握して入居してもらいましょう。

それが入居後のトラブル回避にもなり長く住んでもらえることにつながります。

最近増えてきているのが、大家さんの入居者面接です。

それが必須といわれるお部屋もあるくらいです。

それだけのことをする限りは、大家さんも良い入居者さんが離れていかないような工夫と努力をされると良いでしょう。

 

大家さんが入居活動に積極的に参加することは、これだけではありません。

賃貸物件の周辺の美化、例えばお花を植えたり花壇を整備したり、掲示板に近隣のことを掲示することも良いでしょう。

いつも共用部分に気を配っている様子は、入居者にとっては嬉しいことです。

はっきりとわかるようにすることで大家の意思表示として伝わります。

管理会社さんに清掃やゴミ置場のことも依頼しているなら、気が付いたことをまめに連絡することも大切です。

保証会社を付けたのであれば、その保証内容の説明も受けて知っておきましょう。

そして、ご本人の状況や申し出に応じたイレギュラーな申し出に関しては、必ず契約書の特約事項として記載をしてもらいましょう。

究極の空室対策は長期入居してもらうことです

大家さんが入居活動に積極的に参加することは、これだけではありません。

賃貸物件の周辺の美化、例えばお花を植えたり花壇を整備したり、掲示板に近隣のことを掲示することも良いでしょう。

いつも共用部分に気を配っている様子は、入居者にとっては嬉しいことです。

はっきりとわかるようにすることで大家の意思表示として伝わります。

管理会社さんに清掃やゴミ置場のことも依頼しているなら、気が付いたことをまめに連絡することも大切です。

保証会社を付けたのであれば、その保証内容の説明も受けて知っておきましょう。

そして大切なことは、ご本人の状況や申し出に応じた時のイレギュラーな申し出に関しては、必ず契約書の特約事項として業者に記載をしてもらいましょう。

結論を言えば、良い入居者さんに長期入居してもらうことが、究極の空室対策になります。

そのためには、良い入居者さんであれば大家さんも少し努力をして、入居者サービスや対策を考えることはむしろ得策と言えます。

このような入居者サービスのことを「テナントリテンション」といいます。

長期入居で更新時に考えられるテナントリテンション

更新料の段階割引はいかがでしょう。

普通賃貸借では2年契約で更新ありの契約です。

法定更新・合意更新にかかわらず、更新料を新賃料の1か月分をいただいて、さらに2年、2年と更新をしていくわけです。

そのように契約書には記載されていることと思います。

入居者さんにすれば、2年毎に毎月の賃料以外に1か月分とその契約に付随する家財保険料が必要になります。

中にはそれ以外にさらに更新事務手数料をとっているところもあります。

年数を経ると設備も古くなるし、建物も傷みが出てくることでしょう。

それがだいたい6~8年くらいで、おなじ賃料なら新しいところに引っ越そうかと考える方が増えます。

そして更新料がネックになって退去になるケースが意外に多いです。

更新料で新しいところに引っ越してしまおうと考えることは、なんら不思議ではありません。

そこで、2年目の更新はよいとしても、さらにその次の4年後の更新は30%割引にするとか、さらにその後の6年後の更新は50%にするとかの金銭的努力は大家さん側で出来ることではないでしょうか。

この更新料の考え方もさまざまあります。

そもそも更新料の定義付けは特になく、長年の慣習として受け取り、臨時収入と考えている節もあります。

しかしながら、むしろ長年継続して入居していただいたお礼と考え、更新料の割引をしている物件であると表明すれば、この物件の大家さんは良心的な大家さんと思ってもらえるのではないでしょうか。

当然に、契約書などにも記載しておいた方が良いかもしれませんので、2年更新時に次の時もこのまま入居していてほしい入居者さんから実施しても良いでしょう。

4年間はお互いの様子見期間ということで、4年以上問題なく住んで頂ける方については、そのくらいのサービスがあっても構わないのではないかと考えます。

最終的には、実質の契約事務手数料レベルまでは可能ではないでしょうか。


更新ごとの大切なこと

2年くらいたつと入居者さんの状況も変わっていることがあります。

たとえば、本人の携帯電話、職場や緊急連絡先、保証人様の変化など、更新時には「更新時確認書」を再契約とともに記載をしてもらい、変更点を必ず申請してもらいましょう。

災害時や事故などに即応できることは大切で、古いデータが変わっていると連絡さえつかなくて困ります。

管理会社さんがやってくれていれば大丈夫ですが、ご自分で把握しなければならないときは書面で最新情報を必ずいただいておきましょう。


更新料割引などお金ではしたくないという大家さん

  • 2年目にエアコンクリーニング
  • 4年目に水回りの希望箇所クリーニング(台所・トイレ・浴室)
  • 6年目にクロス張替サービス

など、更新してもらったら金銭ではなく、サービスを提供することもアイデアと考えます。

それは、結果的には自分の資産であるお部屋、建物のメンテナンスとともに資産価値の維持になるのです。

大家業はサービス業と考えましょう

大家業はサービス業です。

いかに長く入居して賃料を支払ってもらうかに視点をおいて、テナントリテンションに取り組みましょう。

共用部はいつも明るく清潔に保たれて、季節の花が植えられて手入れがされている。

また、いただきものをおすそ分け、近隣のカフェ(スタバなど)のチケットをプレゼント、などさまざまなことが考えられます。

掲示板に地域のお祭り情報を書いてお誘いして参加してもらうこともいいです。

状況に応じてアイデアと知恵で、人と人とのコミュニケーションが円滑になる人間関係を築くことで、結果的に、ここに住みたい住み続けてもいいかなと考えていただきましょう。

気持ちが通じることは嬉しいものです。

大家さん、頑張ってください。

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