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2019年08月31日
大家さん応援ブログ

大家さん向け 賃貸物件の自然災害発生時の対応 Q&A

並木道の素敵な緑も災害時には強風により倒れたり、建物に覆いかぶさったりして住人にとっては思いもよらない災害となるケースは身近にあります。

地震・台風・暴風雨などの自然災害によって賃貸物件に被害が出た場合、入居者や、契約に関してはどのような対応が必要になるのでしょうか。

今一度オーナーとして確認しておきましょう。

Q1.自然災害発生後、建物が全壊した場合の賃貸契約はどうなる?

A1.

建物が全壊した場合は、その原因を問わず賃貸借契約は終了します。

これは、そもそも賃貸借の目的が達成できなくなるからです。

たとえば、建物は滅失していなくても、公的な避難指示や警戒区域指定が出された場合も、賃料請求はできない。

ただし、入居者の意思で入居者が自主的避難した場合は、賃料の全額請求はできる。

Q2.自然災害時、部屋が水浸しになったとき、仮住いの宿代は支払うべきか?

A2.

オーナーの故意・過失ではない自然災害によって、一時的に住めなくなった場合はオーナーの責任ではないため損害賠償の義務はありません。

修繕のための仮住いを求める場合も同様に、オーナーの責任はないのですが、法的な義務とは別で、入居者の退去予防の対策もあり、一定のお見舞い金を出すこともあるようです。

引き続き入居してもらいたい意思を表現するためにも、修繕期間中に住むことが困難であれば、負担してあげることも考えても良いかも知れません。

この時に、オーナーが復旧工事をするにあたり、損害保険が対応していれば補償されますが、ここでも保険の補償内容をチェックしておきたいところです。

入居者さんに入っていただいている室内の家財保険についても一緒に相談に乗ってあげましょう。

Q3.自然災害でブロック塀が倒れて通行人がけがしたときの責任は?

A3.

賃貸住宅の敷地内の工作物が原因で、第三者に何かの損害を与えた場合、オーナーの責任が問われるかどうかは、ブロック塀に瑕疵があるかどうかによって状況は異なります。

最近の自然災害で、学校のブロック塀が倒れて歩行者が亡くなった例がありましたが、この件は調査の結果、塀の高さや構造が建築基準法違反であったため行政の責任が問われました。

同様に、瑕疵があるブロック塀であれば損害賠償の責任を負うことになります。

オーナー自身がブロック塀の瑕疵を知らなかった場合は、工作物を施工した会社が責任を問われ、損害賠償を問われます。

保険の適用は建物本体のみであり、地震による損害は施設賠償保険では免責になっています。

ブロック塀の安全性チェックも早急に行いましょう。

Q4.自然災害で入居者の家財が壊れたら、損害賠償義務がありますか?

A4.

理論的にはオーナーは「安全な建物を提供する義務を怠った」として、損害賠償を請求される可能性があります。

ただし、建築基準法や消防法など、建築時の法令に則って建てられていれば、そこまでの責任はないと考えられます。

入居者が加入している家財保険が地震や火災による家財の被害が補償対象にあるため、オーナーが損害を賠償する必要はないと考えられます。

Q5.地震による隣家の火災で延焼した場合はどうするのか?

A5.

基本として、Q1.と同様に、建物が滅失してしまった場合は賃貸契約は終了します。

敷金を変換して契約を解消することになり、隣家に重大な過失がなければ失火による延焼の責任は問うことはできません。

オーナー自身で加入している火災保険でカバーすることになります。

まとめ

自然災害が発生した場合に、起こるかもしれないトラブルの対応は、オーナー自身の大切な資産だけでなく、入居者に安全な住まいを提供する責務を問われます。

今一度、保険も含めて十分な防災対策に取り組む必要があります。

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