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2018年08月23日
ブログ

自分で考えよう 今後の「空き家」問題の対策

不動産を運用して行く時、これからの空き家問題は無視できない課題です。近い将来のさまざまな社会状況を知り、適切な時期に対策を考えていく時期に入っています。2018年6月6日成立「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法案」参議院本会議において賛成多数で可決、成立しました。現在「空き家」をお持ちの方、ご自身でデータを知って対策を考えましょう

空き家の管理対応として

全国の空き家は増え続けています。

2033年には2170万戸と予測されていて、空き家率は30%を超えとなり、今後深刻な社会問題になるだろうといわれています。

まず、自分の家が空き家になった場合の対応として、「管理」「活用」「処分」が考えられます。

「管理」していく場合

維持管理の対策を考える。

①劣化防止・・・日々の通風・通水・清掃などで空気・水の流れを良くして現状維持

②コスト削減・・固定資産税や都市計画税・維持費

③防犯・防災・・ご近所との連携や管理会社へ委託するなど、定期的な訪問やチェック

「活用」する場合

①建て替えずにそのまま賃貸へ

②建て替えて賃貸へ

③更地にして駐車場などに利用

④リバースモーゲージを利用
次のことが空き家問題にも影響することを考えましょう。

①2019年・・・世帯数がピークを迎えます

②2022年・・・生産緑地問題、生産緑地が解除されると土地が農地課税ではなく一般の宅地課税になることで売却が予想され、住宅用地が増えてくる可能性

(生産緑地の指定解除※都市における市街地はもともと市街化を押しすすめるべき土地で、市街地の農地は古くから農業を続ける用地として社会的要請もあり維持されてきた。農地では固定資産税などが一般農地と同様にきわめて低い税額に抑えられるほか、相続税の納税猶予措置などが適用される。それに対して、生産緑地以外の「宅地化農地」では固定資産税などが宅地並みに課税され、相続税の納税猶予を受けることもできない。そして、税制面で優遇される代わりに生産緑地では30年間の営農義務が課せられたのである。その生産緑地のうち、2022年が期限となるのは約8割とみられる。)

③2025年・・・団塊世代が一斉に後期高齢者となり多死社会が進むとされる

上記のように、今後土地価格には多くの下落要因が存在するといわれます。

自分でできる今後の対策とは

現在の概算価格を把握しておきましょう。

たとえば、不動産業者での査定や国土交通省の「土地総合情報システム」などのサイトを活用して現時点の価格を知っておくことが大切です。

また、事前に処分することについて阻害となる要因がないか、問題点はないかを調べておくことも重要です。

登記記録は現在の所有者になっているか(法務局)
道路の種別(役所)
私道の持ち分(登記情報)
敷地境界の確定(土地家屋調査士)
建築確認・検査済証の有無(住宅インスペクションを受けることでの現状の検査報告書)
エンディングノートの活用
家族と情報を共有
その時になって時間がかかりそうなことを事前に調べておき、家族で話し合い、もっともよい方法で速やかに行動できるようにしておきましょう。

専門家に頼むべきは頼んで、自分たちで出来ることは十分に話し合って決めておくことが大切なことと言えます。

参考:既存住宅インスペクション

本年度、平成30年4月以降の中古住宅の売買には、重要事項説明の記載事項として、建物の現状を検査した報告書のあるなしを記載しなければなりません。(建築専門家による住宅インスペクション※国で決められた検査項目・検査方法・検査記録・依頼人への報告書などガイドラインにしたがって行う既存住宅インスペクション)

売主、買主いずれがが行っても良いのですが、購入者が安心して選ぶことができる物件が有利になる事は言うまでもないことです。また、先々のトラブル防止のためにも、物件の現状を知った上で契約に至ることができます。

間取りや立地も大切ですが、「安心」「安全」も重要なポイントで検査済住宅として付加価値を付けることで他の住宅との差別化が可能となります。

ご相談事は、ハビターレ株式会社 へおたずねください。

必要に応じて専門家へお繋ぎします。
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