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2018年03月28日
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住宅インスペクションに関する説明と記述の義務付けが4月から実施

今年、平成30年4月1日から、既存住宅の売買に関して、宅地建物取引業者に対して建物状況調査(インスペクション)に関する説明と書面の交付が義務付けられます

「住宅インスペクション」のおさらい

既存住宅の流通市場を活性化し安全な取引環境の整備を図るため、建物状況調査(インスペクション)の活用等を内容とする宅地建物取引業法の一部を改正する法律が成立し、平成28年6月3日に公布されました。(宅地建物取引業法改正より)

ということで、宅建業者としては4月以降、既存住宅(中古住宅)の売買に関しては書面の記載事項が追加されます。

中古住宅の売買契約の前、一年以内に「既存住宅状況調査」(以下「状況調査」)という国交省の規定に則ったインスペクションがされているかどうかの内容を書面の記載事項に記します。

  1. 媒介契約において建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面の交付
  2. 買主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明
  3. 売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面の交付

既存住宅状況調査(インスペクション)がある場合の説明

重要事項説明の中でそれに基づいた「建物状況調査の結果の概要」で劣化事象の「有無」を説明しなければなりません。

その際に、インスペクションの調査者が「既存住宅状況調査技術者」であることを、既存住宅状況調査技術者講習機関のホームページで確認する必要があります。

既存住宅状況調査技術者とは

建築士であり、国交省規定の講習を受け修了考査をクリアし、「既存住宅状況調査技術者登録」をした人でなければなりません。

建築士でない人は講習を受けられない仕組みになっています。

指定された機器を使って、または目視による専門家の検査となります。

宅建業者はその技術者の登録確認をすることが必要です

インスペクションが無い場合の説明

一方で、1年以内の状況調査(インスペクション)が無い場合、またはあるのかないのかも不明な場合は、宅建業者はそのことを説明し、買主さんに対して状況調査をする大切さを説明し、状況調査をするように促します。

契約書には、「建物状況調査を行う者のあっせんをするかどうか」を記載します。
●あっせんする場合
宅建業者は斡旋する人が「既存住宅状況調査技術者」であることを確認して具体的に手配してあげます。

●あっせんしない場合
買主さんが自分で「既存住宅状況調査技術者」に依頼するよう促します。

まとめ

要するに、中古住宅の売買では1年以内の状況調査(インスペクション)がなく宅建業者が既存住宅状況調査技術者をあっせんせず、買主さんもその重要性を理解したうえで、あえて状況調査をしない場合は行われません。

それ以外では、すべての場面で建築士である既存住状況調査技術者が状況調査をすることになります。

業者として重要事項説明に記載するのは、

建築士である状況調査技術者であること、その登録を確認したこと
状況調査結果の概要、あっせんするかしないか
契約の双方がその内容について確認したか
ということになります。

建築士以外の人が調査を行なうことも可能ですが、その状況調査を記載した場合は業法違反になります。

買主は安心の建物を購入したい

記載や説明の手間が増えることは確実ですが、買主から見れば、確かな建物を確認して購入したいのです。

中古の車を購入するときに、車の検査履歴や修理履歴があればどのような車かが分かって購入のポイントになります。

それと同様に、売主が自分の建物を売る場合、過去のリフォーム履歴なども、できれば記録に残しておき、その記録も買主側に提供できれば経歴が明らかで安心感を得られるのではないでしょうか。(別添資料として添付する)

その建物の概要を知るために調査を行うのが売主か買主かいずれであっても、中古住宅売買のリスクとトラブルを避けるためには良いことは言えるのではないでしょうか。

私達業者にとっては、売主・買主双方にとって納得の契約をしていただくのが一番で、そのお手伝いの工程が増えることは仕方がないといえます。

ハビターレ では1級建築士の既存住宅状況調査技術者のご紹介が可能です。

調査の内容と結果によっては、既存住宅瑕疵保証サービスが受けられる場合もあります。

お住いを売りたい方、買いたい方はお尋ねください。
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