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2018年08月31日
大家さん応援ブログ

大家さん「テナントリテンション」に取り組みませんか?

大家さんにとって入居者さんに住み続けてもらうことは、空室率がさらに上がるこれからの時代に必要な事です。その対策として、すでにやっている大家さんもある「テナントリテンション」です

 

テナントリテンションの再確認

大家さんにとって、
「テナント」=入居者
「リテンション」=保持(維持)する

ということで、大家さんにとって「入居者さんにできるだけ長く住んでもらう」事が安定した賃料収入を得るということで大切になります。

今後、さらに空室が増えてくることが予想されますので、大家さんにとっては必然的にテナントリテンションを考え、対策をとっていく事が賃貸経営のキーポイントになってきます。

「結婚するので新居へ引っ越す」「転勤になったから引っ越す」「実家に帰る必要で退去する」など、どうしても必要な事情での退去の場合は仕方がありません。

しかし、「更新の時期が来て、更新料など払うならいっそ引っ越そうかなぁ」とか、「今の住まいに不満があるから住まいを替わりたい」とか、何でもないことだけど現状に不満があるケースについては、対策によってさらに長く住んでもらえるかも知れません。

入居者さんに合わせて工夫して取り組んであげることは、大家さんのできる大切な事ではないでしょうか。

住み心地の不満を見逃さない

  • 集合ポストがゴミだらけ
  • 共用部分の掃除が行き届かない
  • ゴミ置き場がカラスに荒らされてきたない
  • 上階や隣の音がうるさい
  • 設備の故障の対応が悪い
  • 共用部が暗い
このような不満や不快さをを見逃すと、些細な事の積み重ねで入居者は機会があれば退去する方向に動きます。

対応策として

  • 入居者が気づいたことがあればすぐ連絡がつく対策に窓口を作っておく
  • 定期的な清掃や点検チェックで物件があれないように、いい状態を保ち続ける
  • 時々入居者アンケートをとってみる
  • 問合わせの内容や経過・結果については写真などをつけてきちんと報告してあげる
など、できる事はあります。

自宅と併設されている大家さんは気づくことが早いですが、管理会社に任せきりの大家さんは定期的に自分の目で実態を確認することが大切です。

緊急時やクレームの対応によって一気に退去となるケース

  • 真冬の寒いときに給湯機が故障
  • 真夏の暑いときにエアコンが故障

これは速攻対応を要することで、悠長に3社で見積もってからなどと言っていては間に合いません。

今の日本の気候では生死にかかわることにもなりかねません。

一刻も早く誠意をもって対応してあげることが必要です。

どうしても即時に対応できなければ、「いつ・誰が・どこで・何を・どうやって・どうするか」の報告連絡をこまめにしてあげることで、目に見える形でお待たせする不安を解消してあげることが必要です。

住宅設備のグレードアップ

築年数を経ている物件やちょうど故障をしたときには、いい機会なので設備のグレードを上げて、ついでに付属するものもリニューアルしてあげることも同じ工事の中なので喜ばれます。

例えば、古い給湯器が壊れたなら、追炊き機能付きに交換したり、トイレのタンクが壊れたならウオッシュレット付きの最新のに全交換するなど、賃料変わらずグレードが上がるので入居者にとってはメリットがあります。

古いエアコンが故障したなら最新のものの方が節電タイプになるので交換もありです。

入居のままでの工事のついでに、費用が安くつくことでサービスしてあげるということも考えられます。
例えば、エアコン交換の際にクロスを一面のみアクセントクロスに張り替えてあげるとか、6年以上長く入居して頂いた場合は、クロスが新しくなるだけで、もう少しここの住んでみようということにつながります。

そして、設備が壊れるまでに古くなったものは早めに交換し、不安を解消してあげる策です。

このような気を利かせたサービスは大家さんの決定次第で、大家さんにとっても資産のグレードアップになります。入居中の工事は通常は面倒なものですが、いい機会ととらえると入居者さんの満足につながります。

更新料や賃料の割引

更新料が入居者さんの引っ越しのきっかけになる場合が多いです。

2年毎にやってくる更新の時期には、更新料とその月の賃料、保証会社に入っている場合は保証料の更新もあり、さらに保険料も発生するわけで、入居者さんにとって、下手すれば賃料の3か月分近くの出費になります。

賃料は当然に支払ってもらわねばなりませんし、保証会社の費用は賃料の保証をしてくれるわけなので大家さんにとっても重要です。

ただ、更新料は大家さんにとっては臨時収入のような意味合いですので、更新するたびに自動的に1か月分をいただくのは、長く住んでもらった人にはちょっと不満かもしれません。

長期入居者にはお得意様扱いをしても良いのではないでしょうか。

例えば提案ですが、最初の更新は更新料をいただくとして、4年後の時は更新料50%、6年後は25%、8年後は0%とするとか、長く住んでもらえるとお得ということを示しても良いのではないでしょうか。

クリーニングサービス

女性・奥さんに喜ばれる、最も簡単にできるサービスとも言えます。
プロの手による(「ココ大事です‼」)お掃除サービス!
そもそも、プロは使う道具がちがいますので、結果は当然に目に見えて違ってきます。

  • エアコンクリーニング
  • キッチン換気扇クリーニング
  • 水回りクリーニング
  • ハウスクリーニング

徹底的なお掃除は入居者さんにとって苦手とするところであり、むしろ大家さんにとっては資産の維持管理でもあり、長持ちさせることができる事でもあります。

何よりも、「あ~、お金を使ってやってくれたんだなぁ~」って感謝につながります。

普段お勤めの場合、自分でなかなかできないところをプロの手によるサービスでやってあげると入居者さんは喜び、大家さんにとっても資産保持の一挙両得となりえます。

ただ業者の繁忙期は高くつくので、暇と思われる時期に設定し、年1回とか更新時期にとか決めておいた方がよいでしょう。

「うちの大家さんてなんていい人~」

たまにはプレゼントしましょう。

いただき物が多すぎたら配るとかします。

その時伺えば、どのような暮らしをしているかも垣間見れるし、親近感もわきます。

大家さんも入居者さんも、結局は人と人のつながりです。

ちょっとたくさんいただいた果物や野菜の気持ちだけでもおすそ分けとか、大家さん主催で年に1回くらいは、バーべキューパーティーでコミュニケーションを図る場を設ける事もお互いの人柄を知り、安心して住むことにつながります。

できるならその時に、非常時の避難の際の打ち合わせをを兼ねて、行政の方針を伝えたり、避難場所の確認などします。コミュニケーションはお互いの現状把握をするためにも良いでしょう。

では、どれくらいの持ち出しを良しとするか

このように、テナントリテンションを取り入れると、大家さんにとっては支出が多くなり、なかなか厳しいことが予想されます。

では、どの程度の負担を考えていけばよいでしょう。

賃貸経営の場合、賃料収入からすべての経費を差し引いた残りが大家さんの収入です。

その後さらに将来の建物の維持管理費も賄わなくてはなりません。

最初の賃料設定を間違っていなければ、礼金や更新料が臨時収入くらいにあたります。

退去したあと、入居者募集となればリフォーム費用など多くの費用がかかり、その間、スムーズに行っても1ヶ月くらいは賃料収入の無い期間が発生します。

条件次第ですが、もしかしたらもっと長く空くかもしれません。

それを、そのまま長く住んでもらえると負担しなくても良いわけですから、最低でも2年間で1か月分くらいはお返ししても良いのではないでしょうか。

そう割り切って、前向きに改善することで、継続的に住んでもらう方がメリットがあると考えます。

しかし、はっきり言ってこれは善良な入居者さんの場合であり、問題のある入居者さんなら状況によっては退去していただいて新たに募集する方が得策かもしれません。

それを見極めることが難しいのです。

やはり、始めの入居審査は大切です。

長く住んで頂けるような入居者さんとの出会いを大切にしましょう。

大家さんでできない時は、是非ハビターレ株式会社へ管理をお任せください。
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