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2018年09月02日
大家さん応援ブログ

大家さん入居トラブルにどう対応しますか?

大家さんにとって入居者さんがすべて優良でありがたい入居者さんばかり、とは言えないこともあります。そんな入居の際の困ったことや入居後にわかる困ったことへの対応を考えます

いわゆる不良入居者に対してどう対処する

賃貸集合住宅の入居者は、ほぼ他人です。そのような関係で、お互いに迷惑かけないよう配慮しつつ、気持ちよく暮らすことは大切なことです。

そのようななか、たまに不良入居者となり、マナーやルールを守れないことが出てきます。またそれが理由となって、優良な入居者が退去してしまうという可能性も高くなります。

こんな時の大家さんとしての対処はどのようにするのがいいでしょう。
次に3つのポイントをあげてみました。

1.対策としての最初の方法は、「お手紙」もしくは「お知らせ」です。あくまでも、「お知らせ」の形で名前は出さずに入居者さん全世帯に投函しましょう。全世帯がポイントです。

2.「掲示」や「貼り紙」は避けた方が良いでしょう。
内見で訪れた人や外部の人に、ここは問題ありと宣伝していることになってしまいます。

3.入居時に「マナーやルール」についての同意書を取っておくことも有効です。その賃貸物件に暮らすうえでの生活マナーやルールについて、書面で同意を得ておきます。

不良入居者の抑制だけでなく、選んでくれた入居者に対してはむしろ「安心して住める物件」としてのアピールになります。

家賃滞納への対処と予防

トラブルの深刻度は家賃滞納が多いです。

まずは予防策として

【ポイント】水際で防ぐことが第一

  • 入居審査に力を入れる
    ・職業は長期間勤め、収入は安定しているか。
    ・転居理由として、お金をかけて転居するからには納得のいく理由がある。
    ・転居までの期間も重要で、短期間での転居には転居する理由がある。

 

  • 資力のある連帯保証人をつけるか、滞納保証を利用する
    ・最終的な損害を大家が負担することを避ける。
  • できるだけ多くの連絡先を確保
    ・滞納者とは連絡が取れなくなる可能性が高い。
    ・家族・職場・友人など遠慮なく連絡できる人を「緊急連絡先」や「身元引受人」としてなるべく多く確保する。
    ・これらの入居者側の人にはトラブルを知られたくないということから、トラブル抑止となることがある。
    ・また、トラブルの際入居者もこれらの人には耳を貸すことが多いのでトラブル解決を図ってもらえる。

 

  • 古いタイプの契約書を使わない
    ・最新の法改正に基づいた条文が入った契約書を使用する。
    ・定期借家契約も必要に応じて使い、悪質入居者の場合は契約を更新しない。


滞納された場合の対策

【ポイント】決して感情的にならない

  • 迅速な対応
    ・早期対応が最も重要です。
    ・1週間放置すれば、「1週間滞納しても大丈夫」と思われる。
    ・1日でも遅れたら入金確認ができないことを本人に連絡する。
    ・うっかりならばすぐに入金を促して日にちを約束させる。

 

  • 連帯保証人・緊急連絡先・身元引受人を巻き込む
    ・入居者側の人間に入居者を説得してもらう。
    ・連帯保証人には本来滞納賃料の請求をできるが、その前に大家側の見方になってもらう。
    ・緊急連絡先や身元引受人は賃料を払ってもらうことはできないが、入居者を説得してもらえる。

 

  • 感情的にならない
    ・決して感情的にならないで対応する。あとで、脅されたと言われたり、余計な恨みを買うことになる。

 

  • 違法な行為はしない
    ・ドアロックや荷物の無断搬出などの自力救済行為は違法です。(絶対にしないでください)
    ・入居者はインターネットで情報を入手し何が違法行為かを知っている。
    ・違法行為を逆手に取られて足元をすくわれないように注意する。(損害賠償請求すると主張されかねない)

 

  • 賃料滞納時の書類送付についても、段階的な文書内容があります
    ・約束の日に入金がなければ「約定書」を書いてもらう。
    ・支払い意思がない・連絡が取れない場合は「督促状」を送り連帯保証人に請求する。
    ・動きがない場合は弁護士に相談し、賃料3か月がたまったら「契約解除」を通告する。
    ・裁判で強制執行にいたる場合、滞納発覚から次の募集に至るまで6か月以上を要します。しかもたいていは相手に支払い能力がない場合が多く賃料の全額回収は望めません。

賃料保証会社の利用とポイント

賃料保証会社の利用は、保証料はかかりますが確実に回収してもらえます。

最近は保証会社を使うことを必須とする契約が増えています。

大家さんにとっては有難い条件です。

だからと言って、保証会社代位弁済の状況で賃料未払いのまま住み続けてもらえるわけではありません。

契約解除の条件は、大家さんが代位弁済により賃料を保証会社から受け取っていても、それが3か月以上、6か月、1年と続いた場合、支払いは単に代位弁済に過ぎず、契約解除する賃料不払いにあたり、貸主と借主の信頼関係を破壊するものであると賃貸借契約の解除を認めました。(平成26年6月2日判例による)

したがって、連帯保証人や家族によって、解除通知をする前に滞納賃料の支払いを受けた場合は、賃貸人の家賃請求権は解消され、家賃債権が存在していないので信頼関係の破壊までは認められないということになっています。

ポイントは、契約の解除は賃貸借契約に基づく信頼関係の破壊に至っているかどうかという点が重要なのです。

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