10:00~18:00
水曜日
2018年06月19日
大家さん応援ブログ

根拠ある賃料設定

入居者が決まらないからと大幅に賃料を下げた結果、すぐに決まったのかといえば違いました。入居者が決まらないから賃料を下げなくてはいけないという考えは少しピントがずれているというお話です

周りより大幅に下げたのに入居者が決まらない

環境が良くて日当りも良いアパートですが、難点は設備が少し古くて、今の時代では珍しくなってきた畳の和室ということでなかなか入居者が決まりません。

じつは、他の部屋の管理をしてくれている業者が入居時にお世話して、親の代からかかわってもらってその部屋だけは管理費は支払って任せています。

しかし、空室については何のアドバイスもなく、古いから賃料を下げるしかないといわれたとの事で放置されてきました。

しかし、大家さんは隣なので、空室中もまめに空気を通し、お掃除をしてきれいに維持管理されています。

たまたま出会い、その空室を見せていただき、当社でも募集させていただくことになり、ネット広告にも出しました。

大家さんは、どなたでもいいから決まればいいので大きく下げましょう、と言われてその格安金額で出しました。

ところが、その賃料は周辺の同等の物件からもかなり下げた賃料だったことで、お問い合わせの多くは生活保護の方やもしくは外国籍で在留カードが無いような方が多く、しかも決まりません。

安くても空いているよりいいという判断だったかも知れませんが、駅からの距離や環境からすれば少し安くしすぎの感が否めません。

そして生活保護の方はお問い合わせがあっても、次の段階に行かなくてそれっきりの状態になります。

それはたぶん、支払いの方法や連絡方法がきちんとできていない状態で、役所に相談せず本人だけが勝手に動くので結果的にダメになるケースがあるようです。

外国籍の方も、正規のビザで来て働いているか保証会社が使えないと難しいです。

結局、何か月も決まりません。

賃料は適正に決めて根拠が明らかな方がいい

賃料は適正に決めることが大切で、また自分の物件がどのような層に適しているかも考えて設備や広告を考えることが望ましいと思います。

あまりに安く設定すれば、それなりのお問合せしか来ません。

高すぎる賃料設定も、逆に内見してガッカリ感を持つことになり、やはり決まらないでしょう。

感覚で賃料を決めると同じ事務所の人間でも5,000円から10,000円というくらい大きな差が出てきます。

根拠のある、相応の賃料設定とは

次のコンペア式賃料査定は、協会の勉強会で学びました。(講師:オーナーズ・エージェント)

基になる「査定基準」を決めておくことで、同じ会社の人、だれが行っても大体同じ金額になり、大家さんにも説明が付きます。

コンペア式賃料査定

コンペア式賃料査定とは、近隣の類似物件と比較して「間取り・立地・設備・環境・その他条件」に応じて金額差を導き出して決めていきます。

項目ごとの1ポイント1,000円として、成約物件との比較で賃料の査定を行います。

この成約物件の価格とは、その賃料ですでに成約にいたり妥当な価格と受け止めていただいていると考えます。

査定をするにあたり、査定基準となる賃料査定基準表を作成して、それをもとに決めていきます。

たとえば、RC造か重量鉄骨造か軽量鉄骨か木造なのかの構造、築年数、位置、設備、環境、眺望、等の物件の持つ魅力、物件力を細かく評価していきます。

以下、表にしたものがありますが、これは基本的な基準と考えて、加えて市況を考慮したり、冷静に判断できることが大切です。

事務所独自の評価や地域性を考えて作っておくと良いでしょう。

類似物件の選択は成約となった、近傍物件を選びましょう。

設定賃料を見直してみる

今回大家さんが言われた安く設定した賃料を、同意を得てもう一度見直してみました。

賃料は近傍賃料より安めでも少し加算をし、管理費は込み、敷金礼金は1ヵ月づついただくという設定にし、その代わり、ペット可とし、その際は敷金を追加で1ヵ月と、一般的な募集にある条件に近づきました。

敷金は預かっておいた方が、退去の際に入居者が負担することを考えると敷金精算しやすいのではないかと考えます。退去後に請求されると、心理的にはなんだか損したような気になるものです。

その結果、データからは図面をとった件数や、問い合わせ件数が増えてきています。

今一つ、時期を逃した感がありますのでもう一度写真を取り直したり何が提案できるか考えて見ようと思っています。

賃料設定は、ひいては将来売却することになったときにも大きな影響を及ぼしたり、また戸数が多いとでは賃料収入が年間にすれば数十万円の差になってきます。

いったん下げた賃料を上げることは相当な設備投資や、大きな修繕をしなければ改定は難しいです。

安易に下げるだけの提案は結果として身を切ることになっていくのです。

私達業者は長期にわたる賃貸経営をサポートすることで大家さんとつながっていく事が望ましいと考えます。

お悩みをかかえた大家さん、オーナーさん、 ハビターレ とご一緒に考えていきましょう。
store

会社概要

ハビターレ株式会社
arrow_upward