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2018年11月30日
大家さん応援ブログ

連帯保証人さんの肩代わりも限度がある

賃貸経営をしていると家賃の滞納問題があります。その時の対応はどのようにすればいいのか。ケースにより対応が異なってきますが、今回は連帯保証人からも明け渡す意向で相談があった場合

連帯保証人が代わりに支払っている場合

賃料の滞納を、連帯保証人が契約者に代わって支払い続けている場合は、大家さん側にすれば実質賃料が入っているので実害もありません。

したがって、払い続けている間は滞納によって出ていってほしいとは言えません。

連帯保証人も保証の限度であり解約を願う場合

連帯保証人と言えど、ずっと入居者に代わって賃料を支払う事にも限界があり、もう契約を解約してほしいと願っている。

本来は、連帯保証人が本人に契約を解除するように促すことが良いと思われます。

それが叶わないならば、連帯保証人さんが支払をやめて、実質的に大家さんに実害があった実績をつくります。

連帯保証人さんが支払わなくなって3か月以上、契約者も賃料を払わなかった場合は、大家さんがその実害を根拠に裁判に訴え、明渡してもらいます。

それでも、裁判で訴えるという手続きも必要であり、出て行ってもらうまで大家さんのストレスは続きます。

できれば、連帯保証人から素直に明渡しに応じるようできる事がスムーズです。

「信頼関係の崩壊」がポイント

貸主・借主合意によって結ばれた賃貸借契約は、片方の主張によって強制的に解除することができません。

契約解除に至るためには、貸主・借主という当事者間の「信頼関係の破壊」があることが求められます。

つまり、どちらか一方が裏切り・不信行為によって契約が継続できなくなった状態です。

そのポイントとなるのが上の「3ヶ月程度の滞納の実害を作ること」です。

訴訟中の賃料・訴訟費用について

さて、これで部屋の明け渡し・契約解除の訴訟となるわけですが、連帯保証人という立場として気を付けておきたい点があります。

それは、

 1.敢えて作った滞納3ヶ月分は、最終的に支払う必要がある。

 2.実際に部屋が明け渡されるまでは家賃が発生し、これを支払う必要がある。

 3.明け渡し後、原状回復費用を支払う必要がある。

 4.保証人の意向による訴訟であり、ではその訴訟の費用はだれが負担するのか。

本来、1.~3.は借主が支払うべきで、連帯保証人は最終的に借主に請求できます。

4.については、本来なら貸主の支払いですが、連帯保証人の要望なら幾分の負担をしてもらっても良いのではないかという考えがあります。

貸主と連帯保証人は事前に話し合っておくことが良いでしょう。

保証会社に入っている場合でも同様に限度はある

では、保証会社に入っていればこのような問題はないのかといえばそうではありません。

保証会社が保証する期間もあり、それを超えてまで保証することはなく、また滞納についても期日が守られなければ免責期間が発生し、保証会社へ書面で提出されていなければなりません。

きちんと保証契約通りに対応していれば、保証会社が前面に立ってやってくれるはずですが、事前の手続きが大切ということです。

トラブルのわずらわしさから考えると、費用は本人負担で保証会社契約を必須という賃貸契約が増えてくることは仕方がないことかもしれません。

都心の物件の多くが保証会社必須となって来たていることも必然的といえるかもしれません。

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