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2018年11月16日
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土地を相続するなら絶対使うべき特例!

よくご存じの方も多いと思いますが、おさらいしておきましょう。相続税の基礎控除が2015年から削減されたことによって、それまで一般的な戸建てに住む方は基礎控除で無税だった方も、土地の価格が高くなった現在では課税の領域に入っている方がけっこう増えています

個人の資産を考えると その大部分が土地となっています

土地があり、その上の建物住んでいる場合の相続時の資産評価で大きいのが土地の評価です。

地価の高いところでは基礎控除を除いた後、相続資産があればその分の相続税が課税されます。

ここで基礎控除額の計算のおさらいをしておきます。

●2014年までの基礎控除

※4人家族で父親が亡くなった場合(法定相続人は3人)

5,000万+1,000万×3=8,000万

●2015年以降の基礎控除

3,000万+600万×3=4,800万


このように基礎控除が下がると、都心の戸建てにお住いの方にも相続税がかかって来るケースが多くなります。

土地に大きな比重があり、さらに預貯金や株券なども入ってくると、相続時に相続税を収める資金が無ければ、土地を売却して資金捻出するため、その家から転居する必要が出てくるかもしれません。

通常は、あらかじめ予測して相続資金を生命保険などでカバーするよう準備することもできますが、なかなかそこまでの準備をなさっている方は少ないのではないでしょうか。

自分事ではないと考えずに、一度現状の価格などを見直してみてはいかがでしょう。

土地を相続するなら使うべき特例!

ここ最近の首都圏の土地価格は基準地価・公示地価ともに上昇しています。

先ほども書きましたが、相続時に資産の評価を軽減できるのが土地だけです。

その土地の評価を大きく下げることで相続税の軽減ができます。

「小規模宅地等の特例」という言葉をお聞きになったことがあるかと思います。

土地を相続したら絶対に使うべき特例 とも言われています。

被相続人と一緒に住んでいた土地、330㎡までの土地の評価を80%減額できる特例です。

「相続する人が、これからも住み続けられる家に多額の税をかけることはかわいそうだから80%引いてあげましょう」という特例だと考えてください。


分かりやすく例を挙げてみます。

●土地の路線価格、1億の土地を相続した場合計算

①1億円ー基礎控除3,600万円(1人の場合)=6,400万円

 6,400万円の相続税はおおよそこの土地だけと考えると1,220万円

ところが、小規模宅地等の特例を使えると、

②1億×(100-80%)=2,000万円

 2,000万円ー基礎控除3,600万円=マイナス1,600万円
 となって、相続税は0円です。

1,220万円払うか、0円かでは大きな違いです。


大事なことは、土地だけにしか使えないことです。

その他、預貯金などがあればそれは時価で評価されます。


今回は、被相続人の自宅がある土地についてのみ考えます。

●土地の条件:特定居住用宅地:住宅として使っていた土地

●減額率:減額は80%。

●適用面積:適用される限度面積は330㎡までです。
※約100坪まで適用可
※例えば、400㎡の自宅を相続したら、そのうちの330㎡までが80%減額され、残りの70㎡は通常の課税率で税金がかかります。

※その他、特定事業用宅地:事業で使っていた土地・貸付事業用宅地:賃貸していた土地の場合は減額率や面積が異なります。(詳しくは税理士または国税庁へ)

あなたは「小規模宅地等の特例」が使えますか?

それでは、あなたがこの「小規模宅地等の特例」をつかえるのか。

その条件は次です

  1. 同居していた
  2. 相続後も継続して居住してる

この二つの条件に当てはまるのが二世帯住宅です。

だから、最近も当社の周りでは古い家が撤去されると二世帯住宅が建設されていることが納得です。

このように、同居している相続人が受けられるのが「小規模宅地などの特例」ですが、同居していなくても使える、「家なき子特例」という別居の相続人にも適用される小規模宅地の特例の類型があります。

これは被相続人との関係や他の条件がありますので、詳しくは税理士さんにご相談されることをお薦めします。

家なき子特例とは

3年以上賃貸暮らしをしてきた別居親族が使える「家なき子特例」は、上記の小規模宅地の特例と同様に別居していても条件が揃えば使えることになります。

平成30年の税制改正によって「平成30年3月31日までに旧家なき子特例の条件を満たしている人の場合には、平成32年3月31日までに発生した相続に限り、家なき子特例を認める」という経過措置が取られました。

条件1:個人に配偶者や同居の親族がいない

条件2:宅地相続した親族は相続の3年前までに「自己または自己の配偶者の持ち家、三親等内の親族又は取得者と特別の関係がある一定の法人」が所有する家屋に住んだことがない。

条件3:相続時、相続開始前のいずれにおいても居住する家屋を所有したことがない

条件3:相続した宅地を相続税の申告期限まで保有する

要するに、この「家なき子特例」をつかえるのは「3年以上賃貸で暮らしてきた別居の相続する親族」と考えるとわかりやすいかもしれません。

国税庁参考はこちら

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