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2018年11月25日
大家さん応援ブログ

家賃の滞納がありました。さて・・どう対応しますか?

オーナーさまにとって賃料の滞納は一大事です。さて、賃料の滞納があったとき、どのような対策をとっていますか?

まず、初期対応は

滞納がおきる原因は、

1.忘れていた
2.旅行など、出かけていて支払えなかった
3.急な病気・怪我
4.お金がない

5.行方不明・音信普通
6.支払う気がない

数日や1週間程度遅れて振り込まれることはあることで、一時的なことで解決に至る場合がほとんどと思われます。

1∼3のケースの場合などは、改善の余地のある滞納とみなしても良いでしょう。

ただし、これが通常化していって、半月、1ヵ月とさらに遅れがちになってくると要注意です。

催促しても入金されない、さらに遅れる場合は、即時、連帯保証人に連絡して代わりに入金してもらうように催促します。

それで入金があれば、あとは連帯保証人と本人の問題であり、オーナーにとっては今後も同じことがおきないよう連帯保証人に伝達して対応してもらいます。

1ヵ月の滞納があったらすべきこと

連帯保証人の対応にも関わらず、また単に一時的に忘れたことではなく、さらに滞納が発生してくる場合は本人の支払い能力に問題が出てきている場合が多く、根本的に解決する必要があります。

・払う気がない
・そもそも払えない状況がある

このような場合は改善の余地がないと考えて、契約解除、差し押さえ、明け渡し請求の手続きを踏まえた手順に入ります。

・行方不明、音信普通状態の場合は対応が異なります。

契約解除の方向を考えに入れてすることは、まず「内容証明」で賃料滞納があり、支払いの意思がないと認められ、その際は契約解除を願うという内容を記載し送付することが第1歩です。

法的手段に訴える場合には滞納が続いていて、 繰り返し督促しているにもかかわらず支払いがない事を証明する事実が重要です。

大切なのは、そのことを書面で残していく事です。

行方不明、音信不通で家族に連絡も取れないなどの時は「公示送達」といって、

「夜逃げされたみたいです」(ブログ2018年10月23日)

で記載したように、住居不明などの理由により書類の送達ができない場合に、一定期間裁判所の掲示板に掲示することにより送達の効果を生じさせる方法です。

また、ライフラインなどが一定期間使用されていないことの証拠にメーターの数字を記録するなどの材料集めをすることです。

裁判?少額訴訟?

裁判では、判例により3か月以上の滞納が、オーナーとの信頼関係の欠如を理由に契約解除にできる例があります。

しかし、生活に困窮しての滞納の場合は、払いたくとも払えない状況であり、3か月で解除ということは難しい場合があります。

裁判に応じたとしても「明け渡し請求訴訟」「強制執行」「退去」と進めるには弁護士の力を借りなければならず、思いのほか費用がかさみます。

裁判になると時間も費用もかかり、必ずしも良い策とは思えません。

 

【少額訴訟】

裁判に訴えるよりも手続簡単、費用が安く、時間がかからない少額訴訟という方法もあります。

金額が少額で60万円以下の場合は、少額訴訟で速やかに解決を図る方が良いこともあります。

払ってもらえないお金を払ってもらいたい、ということで使えます。

契約書、領収書、覚書など主な証拠となるものが事前に揃っていることが重要です。

また証人も、審理の当日に出席できることが条件です。

少額訴訟は、訴える金額が60万円以下で弁護士に依頼することもなく自分でもできること、また、費用も少なく1回の審理で決着する事です。

●少額訴訟債権執行に必要な費用は?
①収入印紙代:債権執行申立書の表紙に貼る収入印紙代として4,000円
②郵券代:おおよそ5,000円前後
③送達証明書取得費用:150円分の収入印紙
④登記簿謄本取得費用:相手が法人の場合、500円分の収入印紙

●少額債権執行の申立先は?
少額訴訟判決(もしくは和解)をした簡易裁判所の裁判所書記官です

●差し押さえの対象は?
どこを差し押さえるかですが、やはり銀行口座が一般的です。
相手方がメインで使っている銀行を調べておきましょう。

重要なのは、「空振り」とならないようお金が入っているであろうタイミングを狙うことです。

大切なのは滞納防止の対応策

やはり、事前の対応策が最も大切なことは言うまでもありません。

・入居審査(所得が払える基準であるかどうか))

・連帯保証人の審査(親族か親族でないかも大切)

・保証会社を必須とする

・賃料を口座引き落としにする

空室を埋めなければと考え、焦って入居させてしまうことが結局リスクとなります。冷静に判断して、入居者を決めることが大切です。

また、うっかりの賃料滞納も、きちんとした対応で、入居者に早めに事情を聴いたうえで次回以降も同じ状況にしないよう、早めにキャッチする事も大切です。

オーナーとしてやってはいけないことの再確認

「滞納したから、もう部屋には住ませないぞ!」とばかりに、勝手に鍵を付け替えてしまうとか、勝手に部屋へ入るとかは絶対にしてはいけません。

滞納していても賃貸契約の相手方としての権利があり、勝手に部屋に入れば「不法侵入」であり、鍵を交換したりすれば「自力救済」ということで大家さんが逆に損害賠償責任を受けることになります。

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